Vermietung oder Eigennutzung: Steuer in Spanien

Was ist das unterstellte Einkommen?

Das unterstellte Einkommen (auf Spanisch renta imputada) ist ein Einkommen auf dem Papier. Spanien geht davon aus, dass eine Immobilie, die Sie nutzen können, für Sie jedes Jahr einen Wert hat.

• 1,1 % des Katasterwerts, wenn er vor Kurzem überarbeitet wurde. Für die letzten Steuerjahre heißt das: 2012 oder später.
• 2 %, wenn nicht.
• Multipliziert mit Ihrem Eigentumsanteil und den Tagen, an denen Ihnen die Immobilie gehörte und nicht vermietet war.
• Kosten sind nicht absetzbar: weder die IBI noch das Hausgeld noch Zinsen.
• Der Steuersatz beträgt 19 %, wenn Sie in der EU oder im EWR wohnen, und 24 % anderswo.

Wie werden Mieteinnahmen in Spanien besteuert?

Besteuert wird, was Sie tatsächlich erhalten haben, einschließlich aller Gebühren, die Mieter oder Gäste gezahlt haben.

Ob Sie Kosten abziehen dürfen, hängt davon ab, wo Sie wohnen.

Ein spanisches Gericht hat im Juli 2025 entschieden, dass auch Eigentümer außerhalb der EU Kosten abziehen könnten. Das spanische Finanzamt hat seine Praxis nicht geändert. Vorerst gelten 24 % auf die Bruttomiete.

Welche Kosten können Sie von den Mieteinnahmen abziehen?

Wenn Sie in der EU oder im EWR wohnen, senken diese Kosten Ihre Steuer:

• Hypothekenzinsen.
• Reparaturen und Instandhaltung, etwa ein neuer Anstrich oder der Austausch eines defekten Boilers.
• IBI, Hausgeld und Gebäudeversicherung.
• Nebenkosten, Verwaltungs- und Maklergebühren sowie Rechtskosten.
• Abschreibung des Gebäudes: 3 % seines Werts pro Jahr. Der Grund und Boden zählt nicht.
• Möbel und Geräte: 10 % pro Jahr.

Gibt es Grenzen für Abzüge bei Vermietung?

Ja, einige. Sie spielen vor allem in Jahren mit hohen Kosten eine Rolle.

• Verbesserungen, etwa die Vergrößerung des Badezimmers, werden nicht sofort abgezogen. Sie erhöhen den Wert, den Sie abschreiben.
• Zinsen und Reparaturen zusammen dürfen nicht höher sein als die Miete dieses Jahres. Der Rest wird auf die nächsten vier Jahre vorgetragen.
• Ein Verlust wird nicht ausgezahlt. Die Steuer ist dann einfach null.

Was gilt in einem Jahr mit Vermietung und Eigennutzung?

Jeder Tag zählt einmal. Ein Tag ist entweder vermietet oder steht Ihnen selbst zur Verfügung.

Beispiel: Die Immobilie gehörte Ihnen das ganze Jahr 2025, und Sie haben sie 120 Tage vermietet. Dann sind 120 Tage Vermietung und 245 Tage unterstelltes Einkommen.

• Vermietete Tage werden als Mieteinnahmen besteuert.
• Die übrigen Tage, an denen Ihnen die Immobilie gehörte, werden als unterstelltes Einkommen besteuert.
• Kosten, die mit dem Eigentum zusammenhängen, wie IBI, Versicherung und Zinsen, zählen nur für die vermieteten Tage.
• Kosten, die nur durch die Vermietung entstehen, wie Maklergebühren, zählen in voller Höhe.

Eine Erklärung pro Immobilie oder pro Eigentümer?

Eine Erklärung pro Eigentümer, Immobilie und Jahr. Ein Paar mit je 50 % reicht zwei Erklärungen ein, jede mit der Hälfte der Miete und der Hälfte der Kosten.

Die Vermietung wird einmal im Jahr erklärt, auch bei mehreren Mietern oder Buchungsplattformen.

ModeloTax sucht nach jedem Abzug, der für Sie gilt. Sie laden Ihre Rechnungen hoch, wir helfen beim Vorbereiten der Erklärung und ein Gestor prüft sie.