Alquiler o uso propio: cómo tributa tu vivienda

¿Qué es la imputación de rentas inmobiliarias?

La imputación de rentas inmobiliarias (la renta imputada) es una renta sobre el papel. España supone que una vivienda que puedes usar tiene un valor para ti cada año.

• El 1,1% del valor catastral si se revisó hace poco. Para los ejercicios recientes, eso significa en 2012 o después.
• El 2% si no se revisó.
• Multiplicado por tu porcentaje de propiedad y por los días que fuiste propietario sin alquilarla.
• No se deduce ningún gasto. Ni el IBI, ni las cuotas de comunidad, ni los intereses.
• El tipo es el 19% si vives en la UE o el EEE y el 24% en el resto.

¿Cómo tributa el alquiler en España?

El alquiler tributa por lo que has cobrado de verdad, incluidos todos los cargos que pagó el inquilino o el huésped.

Si puedes deducir gastos o no depende de dónde vivas.

Un tribunal español resolvió en julio de 2025 que los propietarios de fuera de la UE también podrían deducir gastos. La Agencia Tributaria no ha cambiado su práctica. Por ahora se aplica el 24% sobre el alquiler íntegro.

¿Qué gastos puedes deducir del alquiler?

Si vives en la UE o el EEE, estos gastos reducen tu impuesto:

• Los intereses de la hipoteca.
• Reparaciones y mantenimiento, como pintar o cambiar una caldera estropeada.
• El IBI, las cuotas de comunidad y el seguro de hogar.
• Suministros, honorarios de gestión y de agencia y gastos jurídicos.
• La amortización del edificio: el 3% anual de su valor. El suelo no cuenta.
• Muebles y electrodomésticos: el 10% anual.

¿Tienen límites las deducciones del alquiler?

Sí, algunos. Importan sobre todo en los años con muchos gastos.

• Las mejoras, como ampliar un baño, no se deducen de una vez. Se suman al valor que amortizas.
• Los intereses y las reparaciones juntos no pueden superar el alquiler de ese año. El exceso pasa a los cuatro años siguientes.
• Una pérdida no se devuelve. El impuesto simplemente queda en cero.

¿Qué pasa en un año con alquiler y uso propio?

Cada día cuenta una sola vez. Un día está alquilado o a tu disposición.

Ejemplo: fuiste propietario todo 2025 y la alquilaste 120 días. Entonces 120 días son de alquiler y 245 días son de imputación de rentas.

• Los días alquilados tributan como rendimientos del alquiler.
• Los demás días que fuiste propietario tributan por imputación de rentas.
• Los gastos ligados a ser propietario, como el IBI, el seguro y los intereses, solo cuentan por los días alquilados.
• Los gastos que existen solo porque alquilas, como los honorarios de la agencia, cuentan por completo.

¿Se presenta una vez por vivienda o por propietario?

Una vez por propietario, por inmueble y por año. Una pareja con el 50% cada uno presenta dos declaraciones, cada una con la mitad del alquiler y la mitad de los gastos.

El alquiler se declara una vez al año, aunque tengas varios inquilinos o plataformas de reservas.

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